ALQUILER TURISTICO. ¿QUE PORTAL UTILIZAR?
En esta entrada vamos a valorar si actualmente es negocio el alquiler turístico o no.
Airbnb , Booking y otros portales son algunas de las opciones que ofrece la red para gestionar tus propiedades.
Leyendo este blog, me gustaría ayudar a las personas que se quieran iniciar en esta actividad.
MI EXPERIENCIA PERSONAL CON EL ALQUILER TURÍSTICO
Me gustaría compartir mi experiencia como propietario de una vivienda para uso turístico.
Lee este post y veras las ventajas , inconvenientes y riesgos de tener una vivienda de uso turístico.
Del alquiler fijo al alquiler turístico.
Yo como algunos de los lectores dispongo de una vivienda que alquilo para complementar mis ingresos.
Está situada en una población que tiene la suerte de tener movimiento de turistas, sobre todo en verano. Es una ciudad de interior, cerca de la costa Brava.
Antes de analizar las posibilidades del turismo, la vivienda la alquilaba a gente que la necesitaba para vivir.
Las pretensiones económicas eran discretas, ya que la oferta en esa población es elevada y los precios los marca la demanda, por lo cual, la renta que pedíamos era más que factible para cualquier familia en la que estuviesen trabajando ambos cónyuges.
Como sabemos los precios de la vivienda de compra y de alquiler , han estado subiendo durante los últimos años, estabilizándose durante los 2 últimos años, sin embargo son los precios del alquiler los que han experimentado una subida más importante.
La bajada de los intereses en las hipotecas , ha motivado que las familias hayan ido adquiriendo las viviendas en propiedad, dejando los alquileres para las rentas más bajas, que no tenían acceso a las hipotecas.
Por ese motivo, el hecho de que la demanda de alquileres venga solicitado por esas rentas más bajas, condicionará el tipo de cliente y las garantías que vas a poder exigir en el alquiler.
Bajo ese contexto y acompañado por la poca presión que ejerce la administración contra quien incumple sus obligaciones e impaga las cuotas de las rentas mensuales, es muy probable que todo acabe en un fatal desenlace como el que yo tuve, que tras 9 meses de no cobrar, conseguí echarlos de mi casa, debiendo pagar al abogado y los costes del desahucio (cerrajero, policía…etc.).
Tras esa experiencia, decidimos no volver a alquilar.
Pero se nos ocurrió dar de alta la vivienda como “vivienda de uso turístico” e iniciar la actividad como tal.
EL INICIO DE LA ACTIVIDAD
Lo normal es empezar con airbnb y poco a poco vas viendo que hay otros portales que te ofrecen alternativas igual de interesantes.
Aunque los que según mi opinión funcionan mejor son airbnb y Booking. Te paso el enlace de mi anuncio por si te sirve de referencia.
Alquilar un piso turístico por mi cuenta ( sin contar con los portales )
Esta opción la encuentro totalmente desaconsejable por muchos motivos.
- Competir contra los portales que hay en internet dedicado a esta actividad es tarea casi imposible.
- Trabajar a través de ellos, te garantiza el cobro inmediato, o casi inmediato. De la otra manera, gestionándolo tu mismo, vas a tener que trabajar con anticipos, trasferencias, pagos, reclamaciones….
- Y para acabar, la responsabilidad. Airbnb dispone de un seguro de responsabilidad que cubre incidentes, que en caso de accidente o algún problema cubre a los anfitriones.
Si lo haces por tu cuenta vas a tener que ampliar la póliza del seguro que tengas contratada y añadir que se trata de una vivienda para uso turístico.
¿Cuánto ingresare alquilando mi vivienda con alquiler turístico?
Antes de lanzarse a esta actividad, tenéis que valorar la viabilidad económica, porque puede que la demanda de plazas en tu ciudad, la estacionalidad de la misma y el precio máximo que puedes cobrar por noche, no te permitan conseguir los ingresos netos que necesitas y que quizás ya estés consiguiendo con un alquiler de larga estancia.
Hay muchas formas de calcular la rentabilidad de esta actividad, pero debes tener en cuenta que a partir de ahora vas a tener que hacerte cargo tu de todas las facturas que hasta ahora pagaban tus inquilinos ( luz , agua , gas…etc) .
Además, deberás declarar absolutamente todos los ingresos que te genere la misma durante todo el año.
LA IDEA NO ES HACERSE RICO. LA IDEA ES MANTENER LA PROPIEDAD SIN COSTES Y GENERAR INGRESOS
La idea, en una economía domestica, no es hacerte rico, sino la de mantener la propiedad al menor coste posible y además , sacar un rendimiento económico como mínimo, un poco mayor al que ya estabas sacándole a tu vivienda alquilándola en la modalidad de larga duración, con las ventajas que te he explicado antes.
Ejemplo de alquiler turístico versus alquiler de larga duracion
Si con el alquiler “normal” hubiese generado unos ingresos anuales de 7200€ (recuerda que está muy bonificado y la deducción de ingresos es importante), con el alquiler turístico tendrás que haber generado unos ingresos mucho mayores, para poder pagar a hacienda, la luz, el gas, el wifi…la limpieza…el seguro, el IBI……etc.
Es decir suponiendo que esos gastos ascienden unos 4.000€ anuales, debes de saber calcular a qué precio y durante cuantas noches debes alquilar la vivienda para conseguir los mismo que conseguías antes.
Te puedes llevar chascos como el que aparece en el cálculo del ejemplo, donde se le indica a este propietario que para mantener sus ingresos netos iguales a los que conseguía antes , por el alquiler de larga duración , necesitará alquilar la casa durante 130 noches al año (cosa bastante difícil de conseguir debido a la estacionalidad de la demanda ) .
Imaginemos que sus ingresos actuales por alquiler son de 7.000€ anuales (600€/mes).
Con la retención, el pago de tributos y el seguro eso le supone unos ingresos netos de unos 4.800€.
Si tiene una vivienda tipo estándar, en una zona turística que puede alquilar a, digamos unos 100 € por noche, necesitaría alquilarla 130 noches como mínimo para que una vez descontados todos los gastos, te genere unos ingresos netos de, únicamente 4197 €
| CONCEPTO | GASTOS ANUALES | INGRESOS totales | |
|---|---|---|---|
| AGUA | -530 | ||
| GAS | -350 | ||
| IBI | -517 | ||
| LUZ | -932 | ||
| SEGUROS | -437 | ||
| WIFI | -434 | ||
| LIMPIEZA | -1200 | ||
| VARIOS GASTOS | -500 | 13000€ | 130 noches a 100€ |
| Total general | -4900 | 3900€ | Pago a hacienda |
| 4197€ | Beneficio neto anual , habiendo restado todos los gastos ( incluido hacienda). | ||
| 32€ | beneficio por noche |
Ventajas y desventajas del alquiler de apartamentos turísticos:
El alquiler apartamentos turísticos conlleva unas ventajas, pero también unos inconvenientes.
Las ventajas de este tipo de alquiler son:
Aunque debas trabajar , cediendo parte de tus ingresos , a través de plataformas que se dedican a esto , el riesgo que asumes esta mas limitado y puedes conseguir mejorar los ingresos.
- Generas ingresos.
- Sabes cuando entra la gente y cuando salen (por norma son gente que respeta las normas de la casa en cuanto a horarios y ruidos y que sobretodo).
- Cobras por anticipado.
- Son estancias cortas y por tanto los daños a la vivienda están controlados.
- Alquilaras mucho menos tiempo la vivienda y por tanto el deterioro de la misma es menor que si tuvieses un alquiler de larga estancia.
Desventajas de los pisos turísticos
- La logística es complicada, ya que si son estancias cortas y con mucha continuidad tienes que estar constantemente abriendo, crenado limpiando, haciendo camas…etc. y eso es, o un esfuerzo y una dedicación/inversión de tiempo o en el caso que lo delegues en alguien, dinero (…y no poco).
No obstante, cuando ya tienes el sistema establecido, se hace fácil.
- Gastos como la luz, el agua y el gas corren de tu cuenta. Tenlo en cuenta para las viviendas de veraneo (aire acondicionado, duchas…etc) o las de zonas de montaña en invierno (calefaccion).
- La tributación: Un alquiler de larga estancia tiene unas deducciones importante sobre la base que debes declarar y un alquiler turístico se debe tributar al tipo impositivo que te corresponda en tu declaración de la renta. Es decir si tienes una retención de un 30% en la renta, deberás pagarle a hacienda el 30% de los ingresos.
- Respecto al IVA, aunque los precios que ofreces en los portales, son con el IVA incluido, la agencia tributaria dice: “… Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA…”.
Que portal de alquiler turístico es mejor para empezar
Booking , es quizás para empezar el más interesante , ya que no le cobra nada al que quiere alquilar (haciendo más interesante su utilización ) y lo tiene todo automatizado (mensajes, pagos…etc.), mediante una extranet a la que tienes acceso desde el PC o desde el móvil a través de la aplicación “PULSE”
¿QUE PRECIO DEBO MARCAR?
Los precios los marca la oferta y la demanda:
Los precios que vas a poder cobrar diariamente por cada estancia, vendrán definidos por la oferta y la demanda que haya en tu población.
Los portales como airbnb ya te guían sobre los precios que debes marcar, para que no tengas demasiados problemas en alquilar.
SEGURAMENTE NO ERES EL PROPIETARIO DEL BUCKINGHAM PALACE
Olvídate de pensar que eres el propietario del palacio de Buckingham y que puede cobrar lo que quieras, ya que, a no ser que tengas una vivienda súper exclusiva, diferenciadora respecto al resto, en una zona con mucha demanda y llena de pequeñas diferencias, el precio que podrás pedir será el que la gente esté dispuesta a pagar. Si marcas precios más altos, es posible que también alquiles, pero él % de ocupación caerá drásticamente y con ello los ingresos.
Mi opinión es que es preferible cobrar menos y tener mayor ocupación, que pretender ganar más y no alquilar, reduciendo o perdiendo los ingresos previstos.
Si estáis buscando como dar de alta una vivienda con licencia turística, os recomiendo que vayáis a vuestro ayuntamiento y os informéis de los requisitos, obligaciones, restricciones y empecéis a publicar un anuncio en aibnb o en Booking. Tened en cuenta que hay ciudades que han congelado la concesión de viviendas, con lo cual es posible que aunque tengáis interés, no podres ejercer la actividad.
En Barcelona, por ejemplo, el exceso de oferta y la dificultad de regular el sector ha obligado al ayuntamiento a no permitir la abertura de nuevas viviendas como pisos turísticos. En San Sebastián, el casco antiguo está empezando a regular las viviendas de uso turístico.
Sigue este enlace y te llevara a la web donde debes iniciar la publicación de los anuncios.